"美 주택경기" 침체, 글로벌 주택시장 하락 신호

심상치 않은 미국 주택시장

 

[현황]

- 미국의 7월 주택매매 계약 취소 건수가 6.3만 건에 이르며 최근 2년간 최고치를 기록하는 등 최근 들어 미국 주택시장 지표는 둔화되는 모습을 보이고 있는 상황

 

- '22.7월 미국의 기존 주택판매건수는 481만건으로 6개월 연속 하락세를 보이고 있으며, 6월 신규주택판매건수는 59만 건으로 '22년 들어 지속해서 감소하고 있는 현황을 보임

 

* 미국의 기존 주택판매건수(만건) : 575('22.3) -> 560('22.4) -> 541('22.5) ->511('22.6) -> 481('22.7)

* 미국의 신규 주택판매건수(만건) : 70('22.3) -> 60('22.4) -> 64('22.5) ->59('22.6)

 

- '22.7월 미국의 주택 착공건수는 6월의 155.9만 건에서 144.6만 건으로 11.3만 건 감소했고, 신규주택허가건수도 6월의 168.5만 건에서 167.4만 건으로 1.1만 건 감소한 것으로 나타나 향후 미국 주택시장 공급이 위축될 것으로 전망된다.

 

- 또한 전미주택건설협회에서 발표한 '22.7월 미국 주택시장 지수도 전월대비 10.9% 감소하며 49pt를 기록 '08년 금융위기 당시 이후 최저수준으로 떨어짐, 기준선인 50pt 밑으로 내려가 주택 매수 및 시장 전반에 대한 둔화 우려가 확산하고 있는 것으로 보임

- 주택시장지수는 코로나19 대유행 초기인 '20년 5월에 마이너스 영역으로 내려갔다가 그 이후 줄곧 플러스 영역에 머무름, 해당 지수가 '14년 6월 이후로 마이너스 영역으로 내려간 적은 한 번도 없었는데 이번에 처음으로 50아래로 낼.

*주택시장지수 : 미국 주택시장의 시황을 반영하는 것으로 이 지수가 50을 넘으면 주택시장 전망이 긍정적이고, 50 아래로 내려가면 부정적이라는 뜻

 

- 미 중앙은행인 연방준비제도(Fed·연준)의 기준금리 대폭 인상 여파로 주택담보대출(모기지) 금리가 2008년 이후 최고 수준에 가깝게 급등하고, 극심한 인플레이션 속에 경기침체 우려까지 커지면서 주택수요가 급격히 감소

 

- 미 모기지은행협회(MBA)의 이날 별도 발표에 따르면 지난주 모기지 수요는 전주보다 6% 이상 급감, 지난 2000년 이후 22년 만에 최저치로 떨어졌다. 주택시장에 매물로 나온 주택 수는 126만 건으로 3년 만에 처음으로 증가

 

- 구체적으로 대도시들의 주택재고주택 재고 증가 : 텍사스주 오스틴 지역의 주택 재고는 145% 급증, 애리조나주 피닉스는 113%, 노스캐롤라이나주 랄리는 112% 증가하는 등 7월에도 추가적인 재고 증가 예상(부동산 정보제공업체 리얼터닷컴)

 

[분석]

- 부동산 전문가들은 미국의 주택시장 지표가 둔화되고 있는 상황이 급격한 기준금리 인상으로 주택 관련 모기지 금리의 상승을 동반 --> 신규로 주택을 구입하거나 주택시장에 진입하고자 하는 개인의 자금 부담이 확대되고 있어 주택시장이 위축되는 것으로 판단

 

* 미국 30년 주택담보 금리 : 3.11%('21) -> 5.13%('22.8)

 

- 경기침체 우려가 주택시장에 선 반영되고 있는 상황에서 급격한 상승을 경험한 주택 가격도 소비자로 하여금 부담스러운 상황으로 주택 매수 심리 회복은 장시간 소요될 것, 또한 이러한 주택시장 침체는 경제 침체로 이어질 가능성이 높음 

 

[전망]

 

미국의 주택시장의 수급 불균형 해소는 단기간에 어려울 것으로 보여 주택 가격의 높은 가격 수준이 장기간 이어지며 주택경기 둔화, 여기에 주택담보 금리 상승이 지속, 상승폭 확대로 인해 주택 가격 급락 우려
- 인구구조 등 수요를 지지하는 요인들이 유지되고 공급은 점진적으로 확대될 것으로 예상, 이러한 주택경기 위축이 단기간에 해소되긴 어려움

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주택가격 부담, 주택 구매심리 악화 등으로 주택 경기 침체가 이어지며 신규주택판매, 착공은 위축될 전망

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주택구입 부담이 금융위기 수준으로 악화된 상황에서 금리 추가 상승으로 충격이 심화될 경우, 거래절벽 발생 및 주택 가격 하락 전환 가능

- 미국 주택시장 침체의 영향은 전 세계 다른 국가에 영향을 줌, 일부 국가에서는 집값 하락이 본격화되었는데 캐나다의 전국 주택 가격지수(HPI)는 지난 6월 1.9% 하락하며, 지난 4월(-1%) 이후 두 배 가까이 하락 폭을 키웠다. 또한 뉴질랜드 집값은 지난 3월 이후 3개월 동안 5.4% 하락했고, 비교적 완만하게 하락하고 있는 호주 또한 지난달 0.2% 내린 것으로 집계됐다.