전세사기 사례 및 대처 방법

 

최근 들어 부동산 시장의 변동성이 심해지면서 전세시장의 사기가 급증하고 있다.

부동산 전세 사기로 인한 피해자는 3년간 1,300명이 넘은 것으로 조사되었다. 이들 대부분은 자신의 전 재산이나 마찬가지인 보증금을 떼이는 등 경제적 피해를 극심히 호소하고 있는 상황이다. 이에 우리가 알아야 하는 전세사기 사례를 알고, 소중한 우리의 재산을 지키는 방법을 알아보자.

 

전세사기 사례

깡통 전세란?? -> 집 소유자가 은행 대출금을 안고 주택을 매수한 상태에서 이자를 지속적으로 연체하거나 갚지 못해 집이 경매 등으로 넘어가거나 담보 설정 등으로 인해 임차로 살고 있는 사람이 자신의 전세보증금을 받지 못하는 상황

 

<사례 #1>

세 모녀가 500채가 넘는 빌라를 소유하고 있으면서 비싼가격에 전세로 임대를 내놓아서 그 빌라들을 다 처분해도 보증금을 내어줄 수 없는 깡통전세 사건

 

<사례 #2>

A씨 등은 서울 관악구의 한 오피스텔을 월세로 빌린 뒤 전세 계약서와 주민등록증 등을 위조하고 주인 또는 공인중개사 행세를 하며 B씨 등 7명과 전세를 계약해 보증금 15억을 가로챈 사건

 

<사례 #3>

C씨는 전북 익산에서 대출금 미납 등으로 자금 사정이 어려운 사정에서도 이를 알리지 않은 채 113명과 전세계약을 체결해 보증금 44억 원을 빼돌린 사건

 

 

전세금 보호하는 방법

 

부동산 전세사기를 예방하기 위해서는 어떤 것을 주의해야 할까?

부동산은 기본적으로 큰돈이 거래되는 계약이기 때문에 부동산 거래에 대해 잘 알고 있어야 한다.

 

1) 깡통전세 사기를 예방하기 위해서는 시장에서 형성되는 매매가에서 내가 내야 하는 보증금 비중이 70%는 넘어서지 않아야 한다. 만약 그런 전세계약을 해야 한다면 무조건 피해야 한다는 것~!!!

 

2) 전세보증보험에 무조건 가입하자~!

전세보증보험이란? 전세계약 종료 후 임대인이 임차인에게 전세보증금을 돌려주지 못할 경우 보증회사가 이를 대신하여 지급하고, 대위변제한 보증금은 보증회사가 임대인으로부터 회수하는 상품

<전세보증보험 종류> 임차인이 가입할 수 있는 전세보증보험 상품으로 1) 주택도시보증공사(HUG)의 ‘전세보증금 반환보증’ : 2013.9월 출시 2) 서울보증보험(SGI)의 ‘전세금보장 신용보험’ : 1995년 출시 3) 주택금융공사(HF)의 ‘전세지킴보증’이 있음 : 2020.7월 출시

전세보증보험에 대한 수요가 높아짐에 따라 주택도시보증공사의 전세보증금 반환보증 가입금액(보증실적)은 '21 년 2분기 13.6조 원으로 전년 동기 대비 58.6% 증가하였으며, 임대인의 전세보증금 미상환으로 인한 대위변제(보증이행) 실적 또한 매년 빠르게 증가하고 있다

 

특히 전세보증금 반환보증에서 오피스텔이 차지하는 비중이 높아지고 있는데, 이는 오피스텔이 높은 전세가율을 나타내며 보증사고에 대한 불안감이 높아졌기 때문으로 보이는데,

 

전세보증금 반환보증 보증실적 중 오피스텔이 차지하는 비중은 건수 및 금액 기준으로 2016년 각각 0.5%, 0.4%에서 2021년 상반기 13.5%, 10.8%로 지속하여 상승하고 있는 추세이다.

 

오피스텔의 전세가율(매매가격 대비 전세 가격 비율)이 70~80% 이상의 높은 수준을 유지하며 임대인이 임차인에게 전세보증금을 돌려주지 못하는 보증사고가 발생할 가능성이 높아지면서, 전세보증보험에 대한 관심이 증가했기 때문으로 파악된다.

자료 : 전세보증금 반환보증 보증실적 중 오피스텔 비중,&nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; 출처 : 주택도시보증공사

 

3) 공인중개사를 통해 계약하며, 계약 체결시 중도금/잔금을 지급하기 전에 등기부등본 발급을 받아

근저당권 설정금액, 가압류/압류 등기 확인, 경매 개시 결정 기입등기 등을 확인해야 한다.

 

4) 건축물대장 상 위반건축물로 등재되어 있는지 확인하고, 국토교통부 부동산 공시 가격 알리미로 공시 가격도 확인해야 한다.

그리고 제일 좋은 것은 전세보증보험에 가입할 수 있는 물건을 찾는 것이 좋다. 신축빌라, 구축 빌라 모두 위험성을 가지고 있으니 빌라들은 특히 유념하자~!

 

5) 또한 법적으로 전세 보증금을 지킬 수 있는 방안은 확정일자와 전입신고(새로운 거주지에 전입한 날로부터 14일 이내) 또는 전세권 설정을 통해서 대항력과 우선변제권을 확보하는 것이 있다.

 

*** 대항력 : 법률관계를 제삼자에 대해서 주장할 수 있는 능력을 의미한다. 따라서 임대차 계약에서 대항력을 갖췄다면 목적물의 소유자가 다른 사람으로 변경되는 경우에도 새 소유자에게 임차권이 존속하고 있다는 계약의 존속을 주장할 수 있게 된다. 대항력을 갖추기 위해서는 그 효력이 발생한 시점이 말소기준 권리가 저당권보다 선순위에 있어야 임차권의 대항력을 주장할 수 있다.

 

보증금을 돌려받지 못했을 때 대처방법

 

보증금을 돌려받지 못했을 때 대항력과 우선변제권을 유지하면서 자유롭게 이사 가기 위해 신청하는 임차권등기명령 제도가 있다. 임대차가 종료되고, 보증금이 반환되지 않은 경우 신청이 가능해 보증금을 우선하여 변제받을 수 있다. 

 

또한 보증금 반환청구소송을 할 수도 있다. 보증금 반환청구소송의 확정판결이 난다면, 이제 준하는 집행권원에 기한 경매를 신청해서 보증금을 회수할 수 있다.